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一場(chǎng)豪宅的銷(xiāo)售鬧劇，折射出深圳樓市的游戲規(guī)則正在改變。

8月16日，華潤(rùn)深圳灣悅府（備案名“柏瑞花園”）連夜開(kāi)盤(pán)，有信息傳播現(xiàn)場(chǎng)有“2000人排隊(duì)”、“隊(duì)伍長(zhǎng)達(dá)3公里”、“3小時(shí)售罄”等內(nèi)容。

8月17日，深圳市規(guī)土委緊急澄清：沒(méi)有“千人排隊(duì)”，沒(méi)有“售罄”，市場(chǎng)整體平穩(wěn)；隨后，深圳華潤(rùn)也作了相關(guān)聲明。

今年以來(lái)，深圳幾個(gè)因限價(jià)而平價(jià)開(kāi)盤(pán)的豪宅受到追捧，新房（以普宅居多）均價(jià)卻出現(xiàn)了十連跌，市場(chǎng)整體走低并嚴(yán)重分化；與此同時(shí)，對(duì)普宅影響巨大的公共住房和租賃市場(chǎng)將快速發(fā)展，正在重構(gòu)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)體系。

去年10月份率先開(kāi)啟新一輪調(diào)控的深圳，和廣州（樓盤(pán)）、北京（樓盤(pán)）一樣，努力踐行著“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”這一核心調(diào)控理念，不管是短期的限價(jià)限購(gòu)政策，還是公共住房、租賃市場(chǎng)這樣的長(zhǎng)效機(jī)制，深圳都表現(xiàn)積極。

深圳房地產(chǎn)研究中心主任王鋒、萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮均指出，一線(xiàn)城市都應(yīng)該建立多元的住房供應(yīng)體系，發(fā)展普通住房、公共住房和租賃住房，以實(shí)現(xiàn)住有所居。

隨著住房供應(yīng)體系的重構(gòu)，深圳的未來(lái)居住圖景是香港模式還是新加坡模式？無(wú)論哪種模式，都意味著在整體住房體系中，公共住房和租賃房的占比都將大幅提升。

新房均價(jià)十連跌

位于深圳灣黃金區(qū)域、最低9萬(wàn)3、均價(jià)12萬(wàn)的悅府，在限價(jià)政策下凸顯出其優(yōu)勢(shì)，受到一批自住及投資客的高度關(guān)注。

據(jù)深圳規(guī)土委南山管理局調(diào)查，悅府開(kāi)盤(pán)當(dāng)日，到訪購(gòu)房者411人，最終共達(dá)成購(gòu)房意向263套，去化率約75％。

今年截至8月中旬，深圳豪宅市場(chǎng)僅萬(wàn)科瑧山府、安  巒公館、華僑城新天鵝堡二期、悅府二期四個(gè)新盤(pán)入市，銷(xiāo)售均不錯(cuò)。

以6月27日開(kāi)盤(pán)的華僑城新天鵝堡二期為例，均價(jià)在11萬(wàn)左右/平方米。據(jù)項(xiàng)目售樓人員介紹，開(kāi)售當(dāng)天130平米的房型基本已售完，目前只剩下大戶(hù)型，整體去化率約為2/3。

被限價(jià)壓制的價(jià)格是豪宅熱銷(xiāo)的重要原因。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，7月份豪宅均價(jià)為9.5萬(wàn)元/平方米，環(huán)比下跌1.9％。

相較于豪宅，普通住宅交易市場(chǎng)則顯得十分冷清。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，7月份新建普通住宅共成交2023套，環(huán)比下降31.49％；成交面積為20.3萬(wàn)平米，環(huán)比下降30.39％。

8月天匯城、碧海君庭、依龍華庭、公園花半里以及中糧天悅廣場(chǎng)五盤(pán)開(kāi)賣(mài)，截至8月15日，整體銷(xiāo)售率只有31％。

在整體限價(jià)下，新房均價(jià)持續(xù)下跌。深圳規(guī)土委數(shù)據(jù)顯示，深圳7月新房成交均價(jià)54446元/平方米，環(huán)比下跌0.08％，同比下跌4.01％。這是自去年“10·4新政”以來(lái)，新房成交均價(jià)連續(xù)第10個(gè)月下滑。

深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員李宇嘉認(rèn)為，今年豪宅售價(jià)相對(duì)于以前兩年偏低，所以購(gòu)買(mǎi)更多。但在政策打補(bǔ)丁的形勢(shì)下，未來(lái)高價(jià)房很難在市場(chǎng)上適銷(xiāo)，因?yàn)橥顿Y投機(jī)和杠桿購(gòu)房的人群會(huì)減少，所以豪宅本身的需求潛力未來(lái)并不會(huì)特別大。大部分豪宅都存在價(jià)位虛高，現(xiàn)在只是在一個(gè)價(jià)格回歸正常的過(guò)程中。

公共住房與租賃興起

除了通過(guò)限購(gòu)限價(jià)對(duì)樓市進(jìn)行強(qiáng)制性調(diào)控，深圳在長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)上也不斷發(fā)力。在商品房市場(chǎng)之外，補(bǔ)足公共住房這一環(huán)，并發(fā)展租賃市場(chǎng)。

2016年9月，深圳市成立了人才安  居集團(tuán)，其目的是吸引人才，提供遠(yuǎn)低于市場(chǎng)承租價(jià)的房子給愿意來(lái)深圳的人才。

深圳市計(jì)劃向人才安  居集團(tuán)投入現(xiàn)金1000億元作為公司資本金，其中400億元資金已到位，未來(lái)兩年內(nèi)將完成其余600億元資金投入。

在初期市府出資后，人才安  居集團(tuán)后續(xù)可通過(guò)杠桿撬動(dòng)6000億-7000億元的資金規(guī)模，用于人才住房的全過(guò)程一體化建設(shè)運(yùn)營(yíng)管理。

時(shí)隔近一年后，深圳繼續(xù)推進(jìn)安  居房和公共住房。8月1日，深圳市住建局起草了“棚改新政”意見(jiàn)稿，根據(jù)這份文件，深圳將把一些20年以上的“老破舊”小區(qū)劃入棚改范圍，最終用“政府主導(dǎo)-國(guó)企實(shí)施-公共住房”的模式改造出一批住房，除用于搬遷安  置住房外，全部用作人才住房和保障性住房。

同時(shí)，堅(jiān)持租售并舉原則，合理分配租售比例；其中福田、羅湖、南山、鹽  田四區(qū)的棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目所建人才住房和保障房只租不售。

更長(zhǎng)遠(yuǎn)地，根據(jù)深圳“十三五”規(guī)劃，將建設(shè)40萬(wàn)套保障性住房（含人才住房），其中70％為租賃住房。

上述連續(xù)性政策，暗含了發(fā)展公共住房和租賃市場(chǎng)兩方面。多位深圳房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士指出，這是對(duì)過(guò)去20年以商品房銷(xiāo)售為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)的糾偏。

王鋒表示，在去年發(fā)布的深六條和深八條中，始終在強(qiáng)調(diào)多元化的住房供應(yīng)；而深圳“十三五”規(guī)劃明確，“十三五”期間公共住房供應(yīng)量要大于商品住房供應(yīng)量。

郁亮指出，1998年我國(guó)房改的時(shí)候就提出了租售并舉，但是為了應(yīng)對(duì)亞洲金融危機(jī)重點(diǎn)發(fā)展了商品房市場(chǎng)，之后沒(méi)有迅速調(diào)整回來(lái)，到現(xiàn)在積重難返，是必須要糾正的時(shí)候了。

深圳也是住建部等指定的12個(gè)租賃試點(diǎn)城市之一。政策和市場(chǎng)的力量正在推動(dòng)深圳長(zhǎng)租公寓蓬勃發(fā)展，很多獨(dú)立品牌公寓如you+國(guó)際公寓、魔方公寓等在深圳已有數(shù)個(gè)項(xiàng)目。

深圳開(kāi)發(fā)商也是長(zhǎng)租公寓的積極入局者。萬(wàn)科、招商蛇口、金地、深圳控股等本地房企均已進(jìn)入了這一領(lǐng)域；外來(lái)者龍湖，則攜其冠寓品牌，9月份將在深圳一口氣開(kāi)出6間店，提供數(shù)千套房源。

構(gòu)建多層次住房體系

王鋒向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，要真正實(shí)現(xiàn)“住有所居”，就要使住房供應(yīng)多元化，建立多層次的住房市場(chǎng)，是樓市長(zhǎng)效機(jī)制的重要組成部分。也就是說(shuō)，除了商品房，還要發(fā)展公共住房，包括公租房、人才住房，以及培育租賃市場(chǎng)。

在深圳的公共住房體系設(shè)想中，人才房占比較重。住建局有關(guān)人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，深圳市嘗試將人才住房從保障性住房體系分離出來(lái)，形成人才住房與保障性住房雙軌并行的公共住房體系。而在人才住房體系中，也分為租與售兩種，并以租為主。

與目前保障房體系中的經(jīng)適房、安  居型商品房不同的是，可售的人才住房不能轉(zhuǎn)為一般商品房上市流轉(zhuǎn)，只能被政府回購(gòu)或在平臺(tái)體系內(nèi)流轉(zhuǎn)。

人才安  居房的供應(yīng)方也向社會(huì)開(kāi)放，探索多種共有產(chǎn)權(quán)。比如鼓勵(lì)房企等市場(chǎng)主體參與人才住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)等，形成政府與企業(yè)、政府與人才、單位與人才等多種共有產(chǎn)權(quán)模式。這與北京的“共有產(chǎn)權(quán)房”頗有共同之處。

若加上已有的廉租房、公租房，深圳市的住房供應(yīng)體系將形成：廉租房、公租房、人材安  居房、安  居型商品房、普通商品住宅、豪宅這樣的層次和體系，進(jìn)一步簡(jiǎn)化可為：公共住房（含保障房和人才房）、安  居型商品房、商品房、豪宅體系，其中公共住房的比例將逐漸加大，安  居型商品房的比例會(huì)縮小。

“保障最低收入人群、實(shí)現(xiàn)住有所居是政府的責(zé)任�！痹谏钲谝晃淮笮头科蠖�事長(zhǎng)看來(lái)，合理的多層次住房供應(yīng)體系應(yīng)為10：10：50：30的比例。

其中，政府應(yīng)保障10％的最低收入人群，根據(jù)房子租金不能超過(guò)最低收入的30％的差，政府提供現(xiàn)金補(bǔ)貼；第二個(gè)10％要分成兩個(gè)5％，一個(gè)5％是人才用房，另外5％是公務(wù)員住房，給剛工作的年輕公務(wù)員，因?yàn)樗麄兪杖牒艿�，卻是維持社會(huì)穩(wěn)定的重要力量；以及教師、醫(yī)  生，這些職業(yè)應(yīng)有政府保證其擁有房屋，可以用共有產(chǎn)權(quán)或出租房的方式。

中間最大的50％是普通商品住宅，可以推算一下今年有多少人出生，剛需房大概多少，按照其購(gòu)買(mǎi)力，來(lái)推出他們買(mǎi)得起的房子；剩下30％完全市場(chǎng)化，征消費(fèi)稅、高端消費(fèi)稅，奢侈稅，有錢(qián)買(mǎi)大房子多交點(diǎn)稅就行了。

上述人士指出，要實(shí)現(xiàn)多層次住房供應(yīng)，關(guān)鍵要看政府的供地模式是否能跟上，在深圳，也要根據(jù)城市更新和軌道建設(shè)，相應(yīng)配置公共住房資源。